本章开篇,马克斯就指出房地产之所以特殊的三个核心原因。这些原因导致房地产的周期波动比一般资产更加剧烈、更难调节:
这是房地产行业最著名的格言之一。它揭示了房地产周期下行阶段的残酷规律:
第一手:开发商
设想并启动项目开发。后来房地产周期转入下跌阶段,干不下去了,只好放弃。结果:当初设计得很好的项目,变成了烂尾楼,没有赚到钱。
第二手:银行
银行发放贷款给开发商来盖楼。后来房地产周期进入下行阶段,开发商贷款违约,银行被迫收回项目资产。结果:银行手上多了一批烂尾楼,但是流动性差,卖不动,也没赚到钱。
第三手:不良债权投资人
任务是作为"拼盘侠",在房地产一片萧条时从银行手中低价接手那些烂尾楼,继续建设完工,推出销售。此时正好赶上房地产市场复苏,房价开始大涨了——结果他们赚到了大钱。
看来那句老话说得真对:"房子只有被转到第三手才会赚到钱。"当然,这种说法有些夸大了,但是这句话确实很有用,可以提醒我们,房地产市场有很强的周期性,特别是在房地产市场不太好的时候。
马克斯讲了一个他亲身经历的真实案例:
1980 年前后,洛杉矶西部 Westwood-Wilshire 走廊,房地产开发商规划了一批超大型公寓项目,定位高端豪宅。当时的市场预期非常乐观——加州人口持续增长、房价持续上涨、利率有望下降。
但是高利率政策持续(沃尔克治理通胀),购房需求受到压制,新建公寓销不动。这些开发商接二连三爆雷,烂尾楼如雨后春笋般出现。原本的"豪华高层公寓"项目,最终都被银行从开发商手里接走。
这就是周期下行的真实写照——看似无可置疑的"好项目",在错误的时点上就是亏钱货。
"房子永远涨"是一个深入人心的错误观念。马克斯引用了一个令人震惊的数据来打破这个神话:
有学者研究了阿姆斯特丹著名的绅士运河区 (Herengracht) 的房价历史。这是阿姆斯特丹最豪华的住宅区之一,从 17 世纪到现在一直是阿姆斯特丹的"豪宅样本"。
研究结果令人震惊:过去 350 多年里,绅士运河区的实际房价(扣除通胀后)只涨了大约 1 倍。
换句话说,如果你的祖先在 17 世纪买了一套绅士运河区的房子,把它传给你 ——350 年下来,实际购买力只翻了一倍。
这个数据令人深思:那些"房子是最好的长期资产"的说法,可能只是反映了我们生活的这几十年的特殊时期,而不是普适规律。
2007-2008 年的全球金融危机,起源就是美国房地产泡沫破裂。马克斯详细分析了这个案例:
到 2010 年,美国新建住宅开工数量下降到了 1945 年(二战刚刚结束)以来的最低水平。而当年的美国人口,只有现在的不到一半。
换句话说,人均住宅开工率创下了 70 多年来的最低纪录。
这个数据说明,房地产周期不仅会冲到极端高点,也会暴跌到难以想象的极端低点——而这种极端低点,恰恰是最佳的投资机会。
房地产周期不是孤立运行的,它会触发巨大的连锁反应:
这就是为什么 2008 年的房地产危机,会演变成全球金融危机。
房屋价格的长期数据是有价值的,但是最重要的教训是,在房地产价格上升的时候,人们往往过于乐观看涨,那些分析评论人士又提供了很权威的言论支持,他们简直是在火上浇油。这只不过是人性使然。
事实上,找理由把价格上涨合理化,这种事(以及预测后面还会涨更多)——无一例外地——都是发生在市场涨到高点的时候,而不是在市场跌到低点的时候。
要想得到真正的启发和帮助,我宁愿去关注那些总是和市场唱反调的评论人士的看法,在牛市大涨普遍看好时,他们却冷言冷语;在熊市大跌一片悲观时,他们却看好看涨。
房地产周期说明,也作为案例表明,周期的各要素之间如何互相引导和互相引发,以及周期如何走极端。在困难的时候,诸如"房价长期总是会上涨的"那些乐观的总结概括,再也无法鼓舞人心了。
📚 下一章:市场周期——所有周期的集大成者